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辽阳新闻网   2015-04-24 08:03:12  
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——市住建委主任王齐鲁就房地产业有关问题答记者问


  为满足人民群众住房需求,促进房地产业平稳健康发展。近日,国家、省、市相继出台了各项贷款、税收、财政等相关政策。就广大市民关注的问题,市住建委主任王齐鲁回答了记者的提问。

  记者:今年以来,国家相关部门、省政府、市政府陆续出台了一系列满足人民群众住房需求,促进房地产业发展的政策和文件,请问王主任,目的是什么?

  王齐鲁:房地产业作为新的经济发展阶段一个重要支柱产业,在改善市民居住条件、扩大城市就业,促进地方经济发展等方面具有十分重要的作用。国家和省政府特别是我市出台的一系列政策,主要从以下五个方面考虑的:

  第一,让利于民,让群众得实惠。例如,国家出台的个人对外销售购买2年以上(含2年)的普通住房,免征营业税;省政府出台的调整普通商品房认定标准,普通商品住房可享受税收优惠政策;居民购买普通商品住房,缴纳契税超过1%的部分,可结合实际制定阶段性激励政策,都体现了政府让利于民。

  第二,政策放宽,缓解群众购房压力。例如,关于住房公积金政策:延长公积金贷款还款年限,还贷年龄延长至法定退休年龄后5年;允许父母、子女住房公积金集中使用,子女一方购买商品房的,允许提取父母的公积金存款;降低公积金贷款门槛,职工连续足额缴存住房公积金6个月以上,即可以申请住房公积金个人住房贷款。职工偿清上一次公积金贷款后再次申请住房公积金贷款的,按首套房认定,不限定职工公积金贷款次数等。商业银行贷款也支持“认贷不认房”政策,即居民及家庭贷款已还清,再次申请贷款购买普通商品住房的,均视为首套贷款申请给予支持,执行首套房首付比例、贷款利率等优惠政策。

  第三,增加劳动就业。房地产业属劳动密集型产业,能带动建筑、建材、机械、家电、家具、金融、保险、装饰装修、中介服务等30多个行业、70多个产业的发展。有两组数据可以说明:一是据测算,每投资开发建设1万平方米商品房,可提供80多个建筑、装修等岗位;每1万平方米商品房的物业管理,可增加就业人员4-5人。二是经权威机构研究,房地产开发建设每增加一名职工,可带动相关产业增加2名职工,按带动70个相关产业计算,可增加140个就业岗位。

  第四,促进企业和行业发展。例如,为提高审批效率,实行工程项目开工建设联审会议制度;降低商品房预售许可标准;降低房地产开发项目资本金监管比例;调整住房维修资金垫付比例;缓交供暖上网费、煤气上网费;调整建筑施工水费收取标准和模式等政策,让企业有了更多的主动权,提高企业积极性和信心,促进房地产业发展。

  第五,拉动经济增长。据建设部测算,每100元的房地产需求,能够带动约335元的其他需求,带动系数达3.35;房地产业投资增长10%,可带动经济增长约1个百分点。近年来,我市房地产业有力地支撑了全市经济持续稳定健康发展。

  因此,今年各级政府出台了诸多政策,内容之广,政策之优,力度之大,都是前所未有的。

  记者:王主任,请您介绍一下最近国家、省、市都出台了哪些政策和文件。

  王齐鲁:一是财政部、国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》;二是中国银行、住建部、中国银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,上述两个文件都是经国务院批准的;三是省政府《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》;四是市政府《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》,《关于国有土地上棚户区改造推进分散化货币化市场化安置的通知》,《关于辽阳市2015年春季房屋交易展示会购房优惠政策的通知》。

  记者:能否通俗地解读一下这些政策和文件。

  王齐鲁主任:通俗的讲,第一,群众购房“省钱了”。比如,政府引导鼓励开发企业让利销售;房交会期间政府给予财政补贴,经测算,居民购买一套每平4200元的120平的商品房,可享受政府近4000元的补贴;国家出台的免征营业税由5年改成2年;棚户区改造的优惠政策等。第二,群众购房愿望很容易能够“实现了”。贷款首付降低了,门槛降低了,条件降低了。我前面提到的公积金的各项政策、银行的各项政策等,都能够使资金暂时不足的居民实现购房愿望。第三,企业开发建设的瓶颈有效“缓解了”。通过鼓励住房消费政策、给予的资本金缓交政策、维修资金垫付比例调整政策等,缓解了企业资金压力;通过简化各项行政手续,缓解了审批压力;通过理顺与相关行业关系,缓解了协调压力。缓解压力,必然带来发展动力。

  记者:我市出台的《关于国有土地上棚户区改造推进分散化货币化市场化安置的通知》,据说是在安置方面的一项创新,王主任能否详细解读一下。

  王齐鲁:为了加快棚户区改造步伐,切实解决棚户区居民住房困难,改善居民生活条件,提高生活质量,市政府出台了《关于国有土地上棚户区改造推进分散化货币化市场化安置的通知》。

  所谓分散化,就是政府减少集中建设回迁房,由棚改居民自行在全市区域内购置商品房;货币化,就是依据棚户区改造政策计算原地产权调换房屋面积,按市场评估价格测算货币金额,发给棚改居民购房资金。市场化,就是棚改居民通过市场化方式自主选择回迁住房。

  以目前我市正在进行的魁星楼地块棚户区改造为例。住宅产权调换房屋价格按照高层考虑,每平方米评估价4500元。

  购房资金证明金额=(有照房屋面积×1.35+10平方米)×原地产权调换房屋市场评估价格+原房屋优惠扩大面积×原地产权调换房屋市场评估价格的50%。

  以有照房屋面积50平为例,按相关政策测算,棚改居民可得到购房资金证明金额376875元。若想进住每平4200元商品房的小区,可购买近90平的商品房。

  同时,棚改居民还可享受相关优惠政策。一是可享受市场销售价九五折以上优惠;二是政府按契税缴纳额给予全额补贴;三是免收住宅房屋登记费和抵押登记费;经测算,购置一套90平的商品房,享受约4000元政府补贴;四是一次性享受6个月临时安置补助。

  当然,也有相应的条件需要被征收居民履行。一是棚改居民在签订协议后6个月内自行购房,超过6个月未选购商品房的,购房资金证明自动失效,该棚改户由政府按指定地点进行安置;二是棚改居民必须用于本人购房,且用于购房资金不得少于购房资金证明金额的80%。三是实行“双九制”征收,即棚改居民同意征收比率达90%以上,启动征收程序;协议征收比率达90%以上,再实施依法征收的先征收后动迁的征收模式。

  对棚户区改造实行的创新安置方式,不仅在安置方式上是一项创新,而且这个政策的优惠程度在全省都是领先的,这充分体现了市委、市政府以人为本,让利于民的宗旨。

  1、它让棚改居民真正得到了实惠。一是棚改居民有了足够的资金购置商品房;二是能够按照自己的意愿自主选择住房;三是回迁周期缩短,可马上购置房屋入住;四是比照回迁楼,无论整体环境,还是后期的管理都可享受高品质的商品房待遇;五是政府给予了多项税收减免;六是棚改居民购买的商品房企业均让利销售。

  2、它给房地产企业带来了生机。由于棚改居民购买的房屋时间相对集中,企业可在短时间内加大房屋销售量,在让利销售的基础上资金回笼较快,直接缓解了企业资金压力,利于企业的再发展。

  3、它让政府实现了政治效益和经济效益。一方面,能使棚户区改造这项民生工程真正落到实处,使棚改居民切实改善了居住条件。另一方面,促进了房地产业发展,必然带来房地产业生机,带动地区经济发展。同时,顺应民意,也能够破解长期困扰的“征收难”问题。

  记者:今年春季房交会就要举办了,请您谈谈这次房交会情况。

  王齐鲁:本次房交会期间购房市民将继续享受政府给予的财政补贴政策,即购买普通商品住房的,政府给予50%财政补贴,购买商业网点的,政府给予25%财政补贴,同时相应减免行政事业性收费。

  这次尤其增加了二手住房交易政策,政府对购买二手房的,给予50%财政补贴。

  为举办好这次房交会,组委会加大了宣传力度,特别增设了大篷车到乡镇进行了宣传,让更多的城乡居民了解房交会交易展示和各项政策。继续提供优质周到的服务,组织银行、公积金、财政、房屋交易等部门到现场,直接为市民提供购房、贷款等政策和业务咨询服务。

  记者:最后问一个较为敏感的问题,您认为我市现在的房价如何,还有没有下降的空间。

  王齐鲁:商品房的市场销售价格是由房地产开发企业综合考虑建设成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定的,企业是市场的主体,确定房屋价格需要遵循市场规律。我市目前的情况是:第一,住房需求由过去的紧缺型过渡到基本满足型,出现供略大于求的局面,房地产业由卖方市场转向买方市场,这是理性的回归;第二,我市现在确实存在市民持币观望心理,对房价下降的愿望还有期待;第三,几年来,我市房屋价格基本没有泡沫。而且每年都在缓慢上涨,平均每年涨幅为3-4%,房价处于合理区间。当然,今年以来,有些房地产企业由于资金出现了困难,为了缓解资金压力,有的拿出部分房源进行让利打折销售,但这不是我市房地产市场主体。总体价格还是比较平稳的。因此,从遵循市场规律来解读我市目前房屋价格,是有利于买方市场的,希望广大市民,综合考虑各种因素,理性地看待我市房价,把握好购房时机。

 

(转载自辽阳日报)
 
来源:辽阳日报责任编辑:王云霞
 
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